หลาย คนอาจกำลังเจอปัญหาต้องการขายบ้านเก่าไปซื้อหลังใหม่ เพราะบ้านเก่าเล็กไปแล้วสำหรับครอบครัวในปัจจุบัน หรือบางคนต้องย้ายที่ทำงาน คิดจะขายบ้านเก่าเร็วๆ แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มยังไง การขายได้เร็วหรือช้าขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญดังนี้
1. ราคาขาย (ถูกหรือแพง) “ราคาถูกขายได้เร็ว ราคาแพงขายได้ช้า”การตั้งราคาควรให้สมเหตุสมผลโดย ราคาขาย = ราคาที่ดิน+ราคาตัวบ้าน + ภาษีต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์(ตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน) ซึ่งราคาที่ดินสามารถอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ตั้งราคาอย่างน้อยไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ราคาตัวบ้านให้คิดว่าถ้าจะสร้างใหม่ในลักษณะบ้านปัจจุบันจะต้องใช้เงินเท่า ไหร่หักลบราคาซ่อมแซมบ้านปัจจุบันใหม่เหมือนใหม่ บางทีอาจใช้วิธีปรึกษาบริษัทนายหน้าซื้อ-ขายบ้านมือ 2 ในการตั้งราคาขาย(ควรเปรียบเทียบราคาแนะนำขายจากนายหน้าอย่างน้อย 2 ราย ยิ่งมากยิ่งดี)
2. การโฆษณาและประชาสัมพันธ์การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เป็น ปัจจัยสำคัญก่อให้เกิดโอกาสขายได้เร็วและโอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจประชาสัมพันธ์โดยวิธีการ
- ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)
- ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซด์ดังๆ ต่าง (มีที่ให้ประกาศฟรีเยอะแยะ)
- ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน
- ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ)
- ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์
- โทรไปคุยกับวิทยุบางคลื่นเพื่อฝากประกาศขาย อย่างเช่น รายการตลาดนัดธุรกิจ
- 2.7 บอกขายผ่านเพื่อนฝูง,เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้อง
3. ผู้ขาย ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้างจะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมาก ขึ้นนอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายบ้านหลังนี้ไว้แต่เนินๆ เพราะรับรองว่าผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จหากบางคนไม่ชอบการเจรจาขายเองก็ สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง การจะตกลงให้ใครเป็นนายหน้าขาย อย่าลืมกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดด้วยว่า จะให้เขาขายให้ภายในวันที่เท่าไหร่ หากพ้นกำหนดดังกล่างให้ถือว่าสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นอันสิ้นสุดจะได้ไม่ เสียเปรียบ เพราะถ้าเราให้เขาขาย นายหน้าเหล่านี้จะจับเรามัดทำสัญญาแต่งตั้งเขาเป็นนายหน้าขายแต่เพียงผู้ เดียว ถ้ามีการซื้อ-ขายในช่วงเวลาที่เรามิได้เลิกให้เราเป็นนายหน้า แล้วเราไปขายเองหรือให้คนอื่นที่มิใช่เขาขายให้ เราจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขาด้วย
4. เงื่อนไขการขาย เงื่อนไขการขายนั้นประกอบด้วยข้อ จำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่นค่าภาษีต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตราฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง
5. บ้านที่จะขาย (สินค้า) บ้านที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุง ให้อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม บ้านที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า หากเราปล่อยปะละเลยบ้านให้ทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้ ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติเพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย
เมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ บนปัจจัยสำคัญ 5 ข้อข้างต้นอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาขาย, ความเร่งด่วนในการขาย(กรอบเวลา) วิเคราะห์สิ่งต่างๆ บนพื้นฐานข้อเท็จจริง ไม่หลอกตัวเอง ตั้งใจ จริงจังและใส่ใจการประชาสัมพันธ์ โดยการเน้นที่จุดเด่นของบ้านในการจูงใจผู้ซื้อ หากดำเนินการอย่างเป็นระบบดังนี้เชื่อว่าปัญหาการขายบ้านหลังเก่านั้นจะไม่ ใช่เรื่องยากเย็นอีกต่อไป
